在紅星美凱龍已經開設的66家門店中，半數為自建，很少租賃物業。而近幾年地價在上漲，讓車建新單土地升值就收入100多億元。因此，外界評價“紅星美凱龍更像是一家商業地產商”。

    2010年6月19日，國內迄今為止最大的一筆風險投資項目浮出水面:26億元人民幣的巨額資金相中了國內家居賣場紅星美凱龍。聯合注資的四個投資方是全球知名的私募股權基金華平投資、中信產業基金、復星集團以及渤海產業基金。

    而在此前，外界曾一度質疑紅星美凱龍的資金鏈吃緊，大幅度提高對租戶的租金水平。

    據了解，紅星美凱龍此輪獲得的融資，也是目前中國家居連鎖行業最大的一筆私募融資。紅星美凱龍董事長車建新表示，此次融資將用于加快開設新門店的步伐，并加速其上市。盡管還沒有確切的上市時間，但“會以很快的速度推進”。

    代理商向平臺商轉型

    上世紀90年代初，紅星美凱龍的創始人車建新在江蘇常州創辦了江蘇省的第一家家具專營店——紅星美凱龍家具城，也就是紅星美凱龍的前身。這個時期的紅星美凱龍除了經營自己工廠生產的家具品牌外，還代理了國內多家知名的家具品牌。

    到了1996年，在紅星美凱龍的24家連鎖店中，竟然有一半出現了虧損，這讓車建新開始反思代理模式存在的問題。盡管這種“進回來再賣掉，從中賺差價”的模式在國外已有非常成功的案例，像百安居就是通過這種模式獲得了成功，但其背后依靠的是強大的管理能力和資金支撐，以及采購、庫存、銷售及客服等流通的各個環節的緊密配合和精細化運作。顯然，百安居模式并不是所有的家居流通企業都能做得到的。

    大量的資金占用，過高的經營風險，開始讓車建新不得不考慮轉型。在數次帶領團隊去美國考察后，一個全新的模式在車建新的頭腦中逐漸形成：從傳統的渠道商向平臺商轉型，這是車建新經營思路中的一次重大轉變。在他看來，搭建一個家居銷售的平臺，自己分身出去，不參與具體的經營和銷售，而是為這個平臺上的家具企業和經銷商提供統一的管理、售后服務，然后由紅星美凱龍收取租金。

    于是在1997年，紅星美凱龍在江蘇南京買了一塊地，自己建造了家居商場。在商業模式方面，采用純租賃的形式，即對于入駐賣場的家居企業和區域代理商收取租金，主要包含店鋪租賃、促銷金、營銷、公共物業管理等費用。車建新表示，這一靠租金獲利的模式不僅能實現“旱澇保收”，而且在經營模式方面，比起品牌代理來說，也相對簡單了許多。

    在南京試水成功后，“買地、建商場、招商、開業”便成了紅星美凱龍的“流水線作業模式”，也成了車建新眼中的“核心競爭力”。車建新說，“我們主要是考慮到，買地是固定資產投資，可以降低成本，控制風險，還可以根據自己的需求造房。”

    事實上，從2006年起，隨著地產市場價格的非理性上漲，紅星美凱龍的買地模式也有所調整。由于大量買地自建商場必然會占用大量的資金，因此紅星美凱龍開始考慮結合“合資、委托管理”等其他運營方式來擴張連鎖門店。車建新表示，這種多元化的運營模式，在很大程度上規避了房價波動帶來的風險，同時在企業不斷壯大規模的過程中，也大大地緩解了資金鏈方面的壓力。 

    單一但成規模的租金收益

    與國內其他家居賣場(如居然之家、東方家園)采用租賃物業的模式不同，在紅星美凱龍已經開設的66家門店中，半數為自建，很少租賃。幾年前不斷上漲的地產市場行情，讓車建新買下的那些地已經升值了20多倍，最高的達到30多倍，單是土地升值就達100多億元。憑借著手里不斷升值的地產，紅星美凱龍可以輕松地從銀行以抵押的形式獲得貸款和融資，而且這些貸款普遍是長期負債，對企業的資金壓力相對比較小。

    也正是這一點，業界普遍認為，紅星美凱龍是在做商業地產，而不是在做流通渠道。對于外界評價“紅星美凱龍更像是一家商業地產商”的說法，車建新說，紅星美凱龍從一開始就沒有把自身定位為一家商業地產商，而只是在做商業的過程中無意中擁有了很多自有物業。在他看來，紅星美凱龍當初之所以會買地自建商場，第一考慮的是不用再與房東打交道，省了很多事;第二考慮的是進行成本控制，畢竟從長期來看，租金是一個巨大的支出;第三就是有了自建物業，能更方便地在建造商場的過程中，對商場進行個性化建造，滿足自身的需求。車建新強調，紅星美凱龍與其他商業地產商最大的區別在于，紅星美凱龍從不出售自己的物業，而是“自用”。

    當然，“自用”對于紅星美凱龍來說，還意味著對家居企業出租場地。事實上，紅星美凱龍與家居企業之間的關系，一直是房東與租戶的關系，即通過出租場地給家具生產商，以獲取租金。在經營中，紅星美凱龍不會壓款，當天就返還現金給商家。這一做法對于營收規模偏小的品牌廠商來說，無疑有著比較大的吸引力。

    但是，車建新顯然并不滿足于紅星美凱龍只做一個“房東”收租的角色，而是更傾向于將自己當成家居行業的“品牌孵化器”。車建新說。事實上入駐紅星美凱龍的企業多為國內外一線家居品牌，只有與這些名牌進行深度捆綁(直銷與大空間展示)，紅星美凱龍才能收到長期的、規模化租金收益。在外界看來，紅星美凱龍完全依靠租金的營收模式未免有些單一，但其租金收益實際上涵蓋了店鋪租賃、促銷金、營銷、公共物業管理等多方面的收入。據業內人士估算，紅星美凱龍目前每年在這方面實現的租金收益已達30億元以上。

    投資物語

    華平投資執行董事JoeGagnon表示，無論投資哪個國家或是哪個行業，我們始終秉承三大投資理念：一是潛力巨大增長迅速的行業;二是行業中具有領導地位的企業;三是高瞻遠矚且腳踏實地的企業家。4年前，當我們第一次遇到紅星美凱龍的時候，就確信這就是符合以上三大理念的公司。相信紅星美凱龍憑借其現有的行業優勢地位和優秀的管理團隊以及清晰的商業模式，有能力成為未來行業中的領跑者。

    第三只眼

    品牌策略專家饒潤平認為，以前，中國家居企業大多只是給境外的企業做OEM，如今是反“仆”為“主”的時候了。本土家居企業應該向“微笑曲線”的兩端邁進，即向設計、終端品牌及其擁有的境外市場銷售渠道延伸。同時，隨著電子新媒體的興起，零售行業也飽受電子商務的沖擊，特別是在經濟危機之下，更多企業和消費主體降低成本的愿望，使這種沖擊越來越顯著。因此，像紅星美凱龍這樣的傳統家居賣場要更積極地轉變商業模式，重視信息化對行業升級的作用是不可忽視的一個重要方面。