醞釀變身購(gòu)物中心

在第十五屆中國(guó)連鎖店展覽會(huì)上看到，紅星商業(yè)正在此設(shè)立展臺(tái)進(jìn)行招商。紅星商業(yè)現(xiàn)場(chǎng)招商負(fù)責(zé)人表示，紅星商業(yè)2020年開(kāi)設(shè)的100個(gè)愛(ài)琴海購(gòu)物中心中有60%將通過(guò)改造紅星美凱龍家居賣(mài)場(chǎng)等物業(yè)完成。同時(shí)，除紅星太平洋影院和云尚部落高爾夫俱樂(lè)部作為標(biāo)配外，紅星其余三個(gè)自有品牌“小小樂(lè)園”、“玫瑰天街”、“天合婚典”也會(huì)植入相應(yīng)的購(gòu)物中心中。

上月，由紅星商業(yè)打造的北京愛(ài)琴海購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)。該購(gòu)物中心不設(shè)百貨業(yè)態(tài)，引入了2萬(wàn)平方米的餐飲區(qū)。車(chē)建新告訴記者，由于北京比較特殊，目前開(kāi)業(yè)的北京愛(ài)琴海購(gòu)物中心采用租賃物業(yè)，但是公司在其他城市希望通過(guò)自持物業(yè)開(kāi)設(shè)購(gòu)物中心。

內(nèi)部仍存定位分歧

上述招商負(fù)責(zé)人表示，紅星商業(yè)只在北京五環(huán)內(nèi)開(kāi)設(shè)購(gòu)物中心，但目前拿地較為困難，家居賣(mài)場(chǎng)物業(yè)全部自持且多處于成熟商圈內(nèi)，所以會(huì)通過(guò)改造部分家居賣(mài)場(chǎng)變成購(gòu)物中心。從紅星方面了解到，在有紅星美凱龍家居賣(mài)場(chǎng)的城市，如果賣(mài)場(chǎng)所處商圈成熟，地塊溢價(jià)較高，未來(lái)有可能讓家居賣(mài)場(chǎng)退出，讓購(gòu)物中心進(jìn)駐。“由于紅星美凱龍有較好的品牌知名度且逛家居賣(mài)場(chǎng)的多為目的性消費(fèi)者，因此會(huì)把退出的家居賣(mài)場(chǎng)安放在市郊。”

盡管該想法還未形成計(jì)劃，但紅星美凱龍方面卻也有不同的聲音。紅星美凱龍一位高層表示，愛(ài)琴海購(gòu)物中心需要有3-5年培育期，家居賣(mài)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)非常成熟且有較好的盈利能力，不太可能會(huì)讓位退出。一位接近愛(ài)琴海購(gòu)物中心的人士也表示，目前開(kāi)業(yè)的愛(ài)琴海購(gòu)物中心在今年1-2月招商進(jìn)展幾乎為零。

轉(zhuǎn)型須格外謹(jǐn)慎

在中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利看來(lái)，家居賣(mài)場(chǎng)屬于前瞻性物業(yè)，隨著城鎮(zhèn)化水平的提高，區(qū)域性賣(mài)場(chǎng)位置變成了綜合性購(gòu)物中心的優(yōu)質(zhì)地段。不過(guò)，郭增利認(rèn)為，商業(yè)模式最終體現(xiàn)的是盈利水平，把一些處于成熟地段、盈利能力強(qiáng)的家居賣(mài)場(chǎng)強(qiáng)行改造成購(gòu)物中心，并不符合市場(chǎng)規(guī)律。郭增利表示，此前東方家園也做過(guò)家居賣(mài)場(chǎng)轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心的嘗試，但以失敗告終。中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院副院長(zhǎng)、教授劉向東也認(rèn)為，雖然大趨勢(shì)是購(gòu)物中心的升值空間較高，但紅星商業(yè)還需依據(jù)家居賣(mài)場(chǎng)所處商圈氛圍、交通、周邊居民等多重因素謹(jǐn)慎改造。“趨勢(shì)如此但單店改造并不一定適合。”

在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平看來(lái)，家居賣(mài)場(chǎng)盈利能力逐漸下降，通過(guò)改造家居賣(mài)場(chǎng)比重新拿地做購(gòu)物中心成本要低。“家居賣(mài)場(chǎng)逐年走下坡路，不適合成長(zhǎng)，而購(gòu)物中心的需求在加大，如果此時(shí)紅星做出戰(zhàn)略性調(diào)整還會(huì)是帶有前瞻性的判斷。”RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬表示，紅星美凱龍做家居賣(mài)場(chǎng)時(shí)也涉獵渠道，會(huì)有一定的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，比一般開(kāi)發(fā)商直接做購(gòu)物中心會(huì)有優(yōu)勢(shì)。